Šis gidas skirtas tiems, kurie rimtai galvoja apie pirkimą Malagos provincijoje – tiek rytų Kosta del Solyje (Costa del Sol) ir Axarquía regione, tiek vakarų pusėje: Marbelloje, Estepona ar Fuengiroloje. Aprašysiu procesą tokį, koks jis yra iš tikrųjų – ne kaip skamba reklamoje, o kaip atrodo praktikoje.
1 žingsnis — Prieš pradedant paiešką: NIE, banko sąskaita, advokatas
Daugelis pirkėjų daro tą pačią klaidą: pirma randa namą, paskui skuba tvarkyti dokumentus. Ispanijoje tai neveikia. Jei rimtai ketinate pirkti, šiuos tris dalykus sutvarkykite dar prieš pradedant žiūrėti objektus.
NIE numeris — tai užsieniečio identifikacinis numeris Ispanijoje, be kurio negalite pasirašyti jokio pirkimo dokumento, atidaryti banko sąskaitos ar gauti hipotekos. NIE galima tvarkyti Ispanijos konsulate Vilniuje arba atvykus į Ispaniją.
Ispanijos banko sąskaita — visi mokėjimai pirkimo metu turi eiti per Ispanijos banko sąskaitą. Tai nėra sudėtinga, bet reikia laiko. Geriau tai padaryti iš anksto, ramiai, o ne skubotai prieš pat sandorį.
Advokatas — tai pats svarbiausias žmogus visame procese. Ne agentas, ne pardavėjas – o jūsų advokatas, kuris dirba išskirtinai jūsų interesais. Jis patikrins visus dokumentus, atliks teisinę patikrą, ir užtikrins, kad perkate tai, ką manote perkantys.
Ką ypač rekomenduoju: suteikite advokatui įgaliojimą – notariškai patvirtintą dokumentą, kuris leidžia jam veikti jūsų vardu, kai jūsų nėra Ispanijoje. Tai reiškia, kad jums nebūtina asmeniškai atvykti kiekvienam pasirašymui. Advokatas gali atstovauti jus notaro ofise, banke, registre. Daugeliui mano klientų iš Lietuvos tai yra nepakeičiama galimybė.
2 žingsnis — Nekilnojamojo turto paieška
Kai dokumentai sutvarkyti, prasideda tikroji paieška. Čia svarbu žinoti, ko ieškote – ne tik kaina ir plotas, bet ir gyvenimo būdas. Kaimas ar miestelis? Arti jūros ar kalnuose? Atostogų namai ar nuolatinė gyvenamoji vieta?
Aš dirbu su klientais individualiai: išklausau, ką norite, ir ieškau ne tik to, kas skelbiama viešai portaluose, bet ir to, apie ką sužinau per savo kontaktus vietoje.
Jei esate Lietuvoje — galiu rodyti objektus per vaizdo skambutį. Filmuoju patalpas, aplinką, vaizdą pro langą, artimą infrastruktūrą. Pasakau, kas man patinka ir kas kelia klausimų. Taip sutaupome jūsų kelionių ir laiko – į Ispaniją atvykstate jau su konkrečiais variantais.
Kai atvykstate — lydžiu jus asmeniškai. Važiuojame kartu, žiūrime kartu. Paaiškinu, ką matau kaip specialistė, o ne tik tai, ką nori parodyti pardavėjas.
3 žingsnis — Derybos ir pasiūlymas
Čia prasideda dalis, kuri lietuviams dažnai būna netikėta.
Ispaniškos derybos – tai ne lentelė su skaičiais ir logiška argumentacija. Dažnai jos priklauso nuo pardavėjo nuotaikos tą dieną. Tas pats pardavėjas pirmadienį gali sakyti, kad kaina tvirtai fiksuota, o trečiadienį – kad yra erdvės derėtis. Kartais derybas apsunkina ir žmogiškos aplinkybės: besiskyranti pora, kuri nesutaria; šeima, paveldėjusi namą, kur vienas iš brolių ar seserų nenori parduoti; pagyvenęs savininkas, kuriam sunku atsisveikinti su namais, kur praleido visą gyvenimą.
Mano darbas – padėti jums suprasti situaciją ir elgtis taip, kad derybos vyktų jūsų naudai. Tai reikalauja kantrybės ir patirties, bet įmanoma.
Kai susitariama dėl kainos, viskas turi būti užfiksuota raštu. Žodinis susitarimas Ispanijoje neturi jokios teisinės galios.
4 žingsnis — Rezervacijos sutartis (arras)
Susitarę dėl kainos, pirmiausia pasirašote rezervacijos sutartį ir sumokate pradinį rezervacijos mokestį — paprastai nuo 5 000 iki 10 000 €, priklausomai nuo turto kainos. Šis mokestis „užrakina” objektą: pardavėjas jį išima iš rinkos, o jūs įgyjate laiką advokatui atlikti pradinę dokumentų patikrą.
Kai patikra baigta ir abi pusės patvirtina sandorį, pasirašote pagrindinę rezervacijos sutartį – ispaniškai vadinamą contrato de arras, ir sumokate 10% nuo pirkimo kainos (iš kurios atskaitomas jau sumokėtas rezervacijos mokestis). Tai rimtas įsipareigojimas iš abiejų pusių: jei atsisakote jūs — prarandate sumokėtą sumą. Jei atsisakote pardavėjas – privalo grąžinti jums dvigubą sumą.
5 žingsnis — Teisinė patikra (due diligence)
Tai advokato darbas, bet jūs turite suprasti, kas vyksta.
Advokatas tikrina:
- Nota simple — išrašą iš žemės registro, kuriame matyti tikrasis savininkas, ar nėra skolų ar suvaržymų
- Catastro — kadastrą, kuris parodo oficialų sklypo ar pastato plotą
- Statybos leidimai — ar baseinas, terasa, papildomi pastatai yra legaliai pastatyti ir įregistruoti
- Komunalinių paslaugų skolas — ar savininkas nesiskolina už elektrą, vandenį, bendruomenės mokesčius
- IBI mokestį — ar sumokėtas metinis nekilnojamojo turto mokestis
Kaimo tipo namai Malagos provincijoje, čia ypač svarbi teisinė patikra. Kaimiškose vietovėse neretai pasitaiko dokumentų netvarkingumų, apie kuriuos pats savininkas kartais nežino. Pavyzdžiui: registro duomenimis nurodytas plotas nesutampa su esamu; šulinys iškastas be leidimo; baseinas pastatytas be statybos leidimo; vienas iš pastatų sklype nėra įregistruotas. Šie klausimai ne visada yra sandorio pabaiga, daugelį galima išspręsti, bet tai užtrunka. Kartais kelias savaites, kartais kelis mėnesius. Tai yra realybė, kurią reikia priimti perkant kaimiškoje Ispanijoje, ir apie tai kalbu su kiekvienu klientu atvirai nuo pat pradžių.
6 žingsnis — Hipoteka (jei reikalinga)
Maždaug pusė mano klientų iš Lietuvos perka su hipoteka, pusė – už grynuosius. Abu variantai visiškai įmanomi.
Jei planuojate hipoteką, svarbu žinoti:
- Ispanijos bankai nerezidentams paprastai suteikia iki 60–70% turto vertės paskolą
- Likusią dalį (30–40%) plius visus mokesčius ir išlaidas turite padengti patys
- Reikės pateikti pajamų įrodymus, banko išrašus, dažnai – darbdavio pažymą ar buhalterinę atskaitomybę
- Paskolos gavimo procesas trunka papildomai, tai reikia įskaičiuoti į bendrą laiko planą
Galiu rekomenduoti hipotekos brokerį, kuris dirba su užsienio pirkėjais ir puikiai išmano Lietuvos dokumentų reikalavimus Ispanijos bankams.
7 žingsnis — Notaro sandoris ir raktai
Kai teisinė patikra baigta ir (jei reikia) hipoteka patvirtinta, einate pas notarą pasirašyti galutinio pirkimo dokumento – escritura de compraventa. Šio dokumento originalas lieka notaro archyve, o jūs gaunate kopiją. Tą pačią dieną gaunate raktus.
Pas notarą turi dalyvauti abi pusės, arba jų atstovai su įgaliojimu. Jei esate davę advokatui įgaliojimą, galite likti Lietuvoje – advokatas viską sutvarko jūsų vardu.
Kiek tai kainuoja papildomai?
Čia svarbu atskirti du atvejus – ar perkate antrinėje rinkoje (iš privataus savininko), ar naują statybą (iš vystytojo). Mokesčiai skiriasi gerokai.
Antrinis būstas (resale) — iš privataus savininko:
Prie pirkimo kainos pridėkite apie 10–12% papildomų išlaidų:
- ITP (turto perleidimo mokestis) — Andalūzijoje šiuo metu 7% nuo pirkimo kainos
- Notaro mokesčiai — apie 500–1 500 €, priklausomai nuo turto vertės
- Žemės registro mokesčiai — apie 300–800 €
- Advokato honoraras — paprastai 1% nuo pirkimo kainos arba fiksuota suma
- Hipotekos išlaidos — tasación (banko vertinimas) ir kiti mokesčiai (jei taikoma)
Nauja statyba (obra nueva) — iš vystytojo:
Prie pirkimo kainos pridėkite apie 12–13% papildomų išlaidų:
- IVA (pridėtinės vertės mokestis) — 10% nuo pirkimo kainos (vietoj ITP)
- AJD (teisinių dokumentų mokestis) — 1,2% Andalūzijoje
- Notaro ir registro mokesčiai — panašiai kaip antrinėje rinkoje
- Advokato honoraras
Nauja statyba mokesčių požiūriu kainuoja šiek tiek daugiau, tačiau dažnai turi privalumų: nauji įrengimai, garantijos, modernesnė energetinė klasė.
Vienas dalykas, kuris dažnai nustebina pirkėjus iš Lietuvos: nekilnojamojo turto agento ar agentūros komisinį mokestį beveik visada moka pardavėjas, o ne pirkėjas. Tai reiškia, kad mano paslaugos jums, kaip pirkėjui, paprastai yra nemokamos. Mokesčiai, kuriuos turite padengti patys, yra tik tie, išvardyti aukščiau.
Visi šie mokesčiai yra fiksuoti – tai ne derybų klausimas. Svarbu į juos atsižvelgti nuo pat pradžių planuojant biudžetą.
Kiek laiko tai trunka?
Priklauso nuo daugelio dalykų.
Pirkimas už grynuosius, kai visi dokumentai tvarkingi – gali vykti per 6–10 savaičių nuo rezervacijos sutarties iki raktų. Su hipoteka pridėkite dar 4–8 savaites. Jei iškyla dokumentų problemų – ypač kaimiškoje vietovėje — procesas gali užtrukti kelis mėnesius ilgiau nei tikėjotės.
Tai nėra problema, jei esate tam pasiruošę. Problema kyla, kai pirkėjai tikisi, kad viskas vyks taip pat greitai kaip Lietuvoje. Ispanijoje biurokratija veikia savo tempu, ir kantrybė čia nėra papildoma dorybė – ji yra būtinybė.
Jei dar tik galvojate apie pirkimą ir norite sužinoti, kaip galiu padėti — skaitykite Nekilnojamasis turtas Malagoje — kaip galiu padėti.
Po pirkimo — kas toliau?
Kai raktai jūsų rankose:
- Perregistruojate komunalines paslaugas (elektrą, vandenį) savo vardu
- Užsiregistruojate empadronamiento – vietinėje savivaldybėje kaip gyventojas (tai būtina, jei planuojate gyventi nuolat)
- Sudarote namų draudimo sutartį
- Jei perkate kaip investiciją ar atostogų namą – sprendžiate, ar norite išnuomoti trumpalaikei nuomai (tam reikalingas atskiras turistinis licencijos procesas)
Visa tai galiu padėti suprasti ir nukreipti pas tinkamus specialistus.
Pirkimas Ispanijoje nėra sudėtingesnis nei Lietuvoje – jis tiesiog kitoks. Kai žinote, ko tikėtis, ir turite šalia žmogų, kuriuo galite pasitikėti, procesas tampa daug ramiau valdomas.
Jei turite klausimų – rašykite lietuviškai. Konsultuoju nemokamai ir be įsipareigojimų.
DUK — Dažniausiai užduodami klausimai
Ar galima pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje nebūnant Ispanijos rezidentu?
Taip, visiškai legaliai. Ispanijoje nekilnojamąjį turtą gali pirkti bet kuris užsienietis, nepriklausomai nuo rezidavimo statuso. Tam reikia NIE numerio ir Ispanijos banko sąskaitos.
Lietuviams, kaip ES piliečiams, taikosi ypač palankios sąlygos: jūs turite teisę gyventi Ispanijoje neribotą laiką be jokios vizos ar specialaus leidimo. Apsistoję ilgiau nei tris mėnesius, tiesiog užsiregistruojate kaip ES piliečiai vietinėje savivaldybėje – tai paprastas administracinis žingsnis, ne apribojimas. Turto nuosavybė ir gyvenamoji vieta vis tiek yra du atskiri dalykai – pirkti galite nepriklausomai nuo to, ar planuojate gyventi Ispanijoje ar ne.
Kas yra NIE numeris ir kaip jį gauti?
NIE (Número de Identificación de Extranjero) – tai užsieniečio identifikacinis numeris Ispanijoje, be kurio negalite pasirašyti jokio pirkimo dokumento, atidaryti banko sąskaitos ar gauti hipotekos.
NIE galima tvarkyti dviem būdais: tiesiogiai Ispanijoje policijos komisariate arba Užsieniečių biure, arba per Ispanijos ambasadą savo šalyje, tačiau ne visos ambasados šią paslaugą teikia, o procesas gali užtrukti 6–10 savaičių. Patikimiausias būdas – kreiptis į advokatą Ispanijoje, kuris gali tvarkyti NIE jūsų vardu per įgaliojimą, net jums esant Lietuvoje. Tai sutaupo laiko ir išvengiama eilių.
Kiek mokesčių reikia mokėti perkant namą Ispanijoje?
Priklauso nuo to, ar perkate antrinėje rinkoje ar naują statybą. Perkant iš privataus savininko Andalūzijoje – mokate 7% ITP (turto perleidimo mokestį) plius notaro, registro ir advokato mokesčius. Iš viso — apie 10–12% viršaus pirkimo kainos. Perkant naują statybą — 10% IVA ir 1,2% AJD, iš viso apie 12–13%.
Agento komisinį mokestį beveik visada moka pardavėjas, ne pirkėjas.
Ar galima gauti hipoteką Ispanijoje kaip Lietuvos pilietis?
Taip. Ispanijos bankai suteikia hipotekas nerezidentams, tačiau sąlygos skiriasi nuo rezidentų. Nerezidentams paprastai suteikiama iki 60–70% turto vertės paskola – likusią dalį ir visus mokesčius reikia turėti grynaisiais. Reikės pateikti pajamų įrodymus, banko išrašus ir kitus finansinius dokumentus. Rekomenduoju kreiptis į hipotekos brokerį, kuris specializuojasi dirbant su užsienio pirkėjais – jis padės parinkti tinkamiausią banką ir suformuoti dokumentų paketą.
Kiek laiko užtrunka namo pirkimas Ispanijoje?
Perkant už grynuosius, kai visi dokumentai tvarkingi — nuo rezervacijos sutarties iki raktų paprastai praeina 6–10 savaičių. Su hipoteka pridėkite dar 4–8 savaites. Perkant kaimiškoje vietovėje, kur dažniau pasitaiko dokumentų netvarkingumų — procesas gali užtrukti kelis mėnesius ilgiau. Kantrybė yra būtina dalis perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
Ar būtina samdyti advokatą perkant namą Ispanijoje?
Teisiškai – ne, tačiau praktiškai – labai rekomenduojama. Ispanijoje nėra įpareigojimo turėti advokatą pirkimo sandoryje, tačiau be jo rizikuojate neatskleistomis skolomis, nelegaliais statiniais, dokumentų neatitikimais ar kitomis problemomis, kurias profesionalas pastebėtų iš karto. Advokato honoraras, paprastai apie 1% nuo pirkimo kainos – yra viena geriausių investicijų visame procese.
Kaip rasti patikimą nekilnojamojo turto agentą Ispanijoje kalbantį lietuviškai?
Lietuviškai kalbančių agentų Ispanijoje yra nedaug – ir tai yra tikra problema, nes pirkimas svetima kalba, svetimoje sistemoje, su nepažįstamais teisiniais niuansais reikalauja pasitikėjimo. Ieškokite agento, kuris turi realios patirties konkrečiame regione, gali rekomenduoti advokatą ir hipotekos brokerį, ir yra atviras apie tai, ko nežino. Geras agentas nesistengia parduoti greičiau – jis stengiasi, kad nusipirktumėte teisingai.
Ar galima išnuomoti nupirktą turtą Ispanijoje?
Taip, tačiau svarbu atskirti du nuomos tipus.
Ilgalaikė nuoma — kai nuomininkas gyvena ilgiau nei du mėnesius yra visiškai laisva, jokių specialių licencijų nereikia. Galite išnuomoti turtą bet kada ir be papildomų formalumų.
Trumpalaikė atostogų nuoma — per „Airbnb”, „Booking” ar panašias platformas, reikalauja atskiros turistinės licencijos (licencia turística arba VTAR Andalūzijoje). Licencijos gavimo procesas gali užtrukti ir reikalauti papildomų investicijų: turtas turi atitikti tam tikrus techninius reikalavimus, reikalingi dokumentai apie pastatą, sklypą, energetinį sertifikatą. Tai nėra neįmanoma, tačiau reikia laiko ir kantrybės.
Jei planuojate pirkti turtą kaip atostogų nuomos investiciją – saugiausias sprendimas yra ieškoti objekto, kuris jau turi galiojančią turistinę licenciją. Taip sutaupote laiko, pinigų ir išvengiate netikrumo. Apie tai galiu patarti ir padėti suprasti, ką konkrečiame objekte reikės padaryti.
Ką daryti, jei norėsite parduoti turtą vėliau?
Ispanijoje parduoti galima bet kada – jokių apribojimų dėl minimalaus valdymo laikotarpio nėra. Tačiau reikia žinoti du mokesčius, kurie taikomi pardavimo metu.
Kapitalo prieaugio mokestis – tai mokestis nuo pelno, gauto pardavus turtą. ES piliečiams nerezidentams taikomas fiksuotas 19% tarifas nuo skirtumo tarp pirkimo ir pardavimo kainos. Ispanijos rezidentams mokestis skaičiuojamas pagal progresinę skalę – nuo 19% iki 28%, priklausomai nuo pelno dydžio. Svarbu atsiminti, kad pirkimo išlaidos (mokesčiai, advokato honoraras ir pan.) įskaitomos į pirkimo kainą ir taip sumažina apmokestinamąjį pelną.
Plusvalía – tai savivaldybės mokestis nuo žemės vertės padidėjimo per valdymo laikotarpį. Dydis priklauso nuo savivaldybės ir valdymo trukmės – ilgiau valdėte, dažniausiai didesnis mokestis. Šį mokestį tradiciškai moka pardavėjas.
Dėl pardavimo lengvumo Axarquía regione, kaip ir visoje Malagos provincijoje, tarptautinių pirkėjų paklausa išlieka stipri. Gerai prižiūrėtas ir tvarkingas dokumentais turtas parduodamas. Tačiau kaip ir perkant – procesas reikalauja laiko ir gero advokato. Neskubėkite ir nesiimkite pirmojo pasiūlymo be konsultacijos.
Agnė – Real Estate Andalusia įkūrėja ir vadovė. Boutique nekilnojamojo turto agentūra, įsikūrusi Cómpetoje, Axarquía regione, Malagos provincijoje. Dirbu su lietuvių, britų, olandų ir kitų Šiaurės Europos šalių pirkėjais rytų ir vakarų Kosta del Solyje.
